Необходимо отметить, что действующее гражданское законодательство допускает уступку только обязательственного права. Именно поэтому использованный законодателем в статье 7.10 КоАП термин «переуступка прав пользования» вызывает серьезные критические замечания и нуждается в принципиально ином толковании, чем термин «уступка», применяемый в ГК РФ.
Судебная практика в большинстве случаев исходит из того, что самовольная переуступка - это распоряжение земельным участком, не принадлежащим субъекту на праве собственности, без согласия собственника или без надлежащего оформления. При этом суды указывают на невозможность применения статьи 382 ГК РФ при анализе правонарушения, предусмотренного статьей 7.10 КоАП.
Думается, что вектор толкования статьи 7.10 КоАП выбран верно. Под самовольной переуступкой прав пользования на земельный участок необходимо понимать распоряжение земельным участком лицом, не являющимся собственником этого участка, без согласия собственника, если такое согласие необходимо в силу закона или договора.
Необходимо определить круг субъектов, которые могут быть привлечены к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.10 КоАП.
Прежде всего из числа субъектов, которые могут быть привлечены к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.10 КоАП, следует исключить арендодателей нежилых помещений. В этой связи хотелось бы обратить внимание (в критическом ключе) на Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.02.04 № КА-А40/195-04. Кассационная инстанция подтвердила правомерность наложения штрафа в соответствии со статьей 7.10 КоАП на арендодателя нежилых помещений. Арбитражный суд указал, что «основанием для занятия названного земельного участка послужили договоры на аренду нежилых помещений», а учитывая тот факт, что арендодатель является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, суд отказал заявителю в признании постановления земельного комитета о привлечении к административной ответственности недействительным.
Между тем договор аренды нежилого помещения не влечет перехода прав на земельный участок к арендатору (о чем говорилось выше), правообладателем земельного участка остается арендодатель - собственник нежилых помещений, следовательно, такой договор аренды не может являться выражением переуступки прав пользования на земельный участок», поскольку арендатор нежилого помещения прав на земельный участок не приобретает.
Собственника земельного участка также необходимо исключить из-под действия статьи 7.10 КоАП, поскольку в его действиях по распоряжению земельным участком невозможно усмотреть состав административного правонарушения не только в виде самовольной уступки прав пользования земельным участком, но и в виде самовольного обмена земельного участка. В соответствии со статьей 260 ГК РФ распоряжение является одним из правомочий, входящих в содержание права собственности. Собственник земельного участка самостоятельно решает юридическую судьбу земельного участка. В своих действиях по распоряжению он обязан руководствоваться законодательством, не нарушать прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.
В соответствии со статьей 567 ГК РФ и пунктом 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены <10>, недвижимое имущество (в том числе, земельные участки) не исключено из числа предметов договора мены. Собственник земельного участка по своему желанию в любое время может заключить договор мены земельного участка. При этом право собственности у приобретателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
--------------------------------
<10> См.: Инф. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.02 № 69 // Вестник ВАС РФ. 2003. № 1. С. 80.
Таким образом, субъектом правонарушения, предусмотренного статьей 7.10 КоАП, может быть только лицо, не являющееся собственником земельного участка. При этом для привлечения лица - несобственника земельного участка к административной ответственности на основании указанной нормы необходимо учитывать существо отношений и их правовое регулирование.
К несобственникам земельного участка Земельный кодекс Российской Федерации относит:
1) субъектов права постоянного (бессрочного) пользования;
2) субъектов права пожизненного наследуемого владения;
3) арендаторов;
4) субъектов безвозмездного срочного пользования (ссудополучателей);
5) лиц, обладающих сервитутом на земельный участок.
Рассмотрим возможность применения статьи 7.10 КоАП к четырем названным группам субъектов (кроме лиц, обладающих сервитутом на земельный участок).
В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Следовательно, заключение договора аренды такого земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования является нарушением законодательства, влекущим недействительность договора аренды. Однако, учитывая возможность сочетания административной ответственности и такого гражданско-правового способа защиты нарушенных прав, как применение последствий недействительности сделки, нет оснований освобождать субъекта права постоянного (бессрочного) пользования от ответственности, предусмотренной статьей 7.10 КоАП, если он передал в аренду указанный земельный участок.
Аналогичный вывод можно сделать исходя из пункта 2 статьи 21 Земельного кодекса применительно к субъекту права пожизненного наследуемого владения. Земельным кодексом предусмотрен единственно возможный способ распоряжения земельным участком, находящимся на указанном праве, - наследование. Распоряжение земельным участком, находящимся у лица на праве пожизненного наследуемого владения, иным способом может расцениваться как административное правонарушение, предусмотренное статьей 7.10 КоАП.
Вместе с тем следует иметь в виду, что применение статьи 7.10 КоАП исключается, если речь идет об аренде здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования. В данной ситуации право на земельный участок переходит в силу закона, что не может составлять элемент объективной стороны состава административного правонарушения, предусмотренного названной статьей. Следовательно, если субъект права постоянного (бессрочного) пользования передал в аренду здание, находящееся на соответствующем земельном участке, то его нельзя признать виновным в совершении самовольной переуступки прав пользования на земельный участок.
При рассмотрении вопроса о привлечении арендатора земельного участка к ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.10 КоАП, следует иметь в виду, что к договорам аренды земельных участков применяются различные (в зависимости от времени заключения данного договора) правила, регулирующие отношения, возникающие при распоряжении арендатором своими правами и обязанностями по договору.
1. Если договор аренды земельного участка заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, согласие арендодателя на передачу арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу обязательно.
Это утверждение основано на том, что необходимо учитывать положения пункта 2 статьи 422 ГК РФ, согласно которым если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Ранее действовавший Земельный кодекс РСФСР не регулировал отношения по передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. Вместе с тем статьей 615 ГК РФ предусмотрена необходимость согласия арендодателя при передаче арендатором имущества в субаренду, осуществлении перенайма, внесении арендных прав в залог и в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.
2. В отношении договоров, заключенных после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, закон предусматривает две ситуации применительно к распоряжению арендатором своими правами и обязанностями по договору. В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если иное не установлено договором. Отсутствие указанного уведомления не влияет на переход прав и обязанностей арендатора к третьему лицу.
В отношении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более пяти лет, закон предусматривает возможность для арендатора распорядиться правами и обязанностями по договору без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом стороны такого договора аренды не вправе предусматривать в договоре условие, согласно которому арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия арендодателя. Этот вывод следует из содержания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, который носит императивный характер, исключающий усмотрение сторон договора.
Представляется, что арендатор в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенном после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на срок более пяти лет, не может быть субъектом административной ответственности, предусмотренной статьей 7.10 КоАП.
Исходя из того, что самовольная переуступка прав пользования на земельный участок представляет собой распоряжение земельным участком лицом, не являющимся собственником этого участка, без согласия собственника, если такое согласие необходимо в силу закона или договора, круг арендаторов земельных участков, которые могут быть субъектами правонарушения, предусмотренного статьей 7.10 КоАП, можно определить следующим образом:
арендаторы земельных участков, заключившие договор аренды до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации;
арендаторы, заключившие договор аренды земельного участка после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, если в договоре предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя на распоряжение арендатором своими правами и обязанностями по договору (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса).
Теперь рассмотрим возможность привлечения к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.10 КоАП, ссудополучателя (субъекта права безвозмездного срочного пользования).
В соответствии со статьей 24 Земельного кодекса в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:
1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса, юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, на срок не более чем один год;
2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
3) из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, гражданам в виде служебного надела;
4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям.
Основанием возникновения права безвозмездного срочного пользования на земельный участок является соответствующий договор. Земельный кодекс не определяет особенности содержания названного права на земельный участок, следовательно, правовое регулирование отношений, возникающих из указанного договора, осуществляется нормами ГК РФ с учетом положений статьи 24 Земельного кодекса.
Одним из основных вопросов, возникающих применительно к проблеме соотношения норм Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации с нормами КоАП (ст. 7.10), является вопрос о возможности распоряжения ссудополучателем своими правами по договору ссуды, в том числе путем передачи этих прав третьим лицам.
Определяя область применения норм об аренде к договору безвозмездного срочного пользования, ГК РФ (п. 2 ст. 689) указывает ограниченный перечень норм, которые подлежат применению к отношениям ссуды. В частности, норма пункта 2 статьи 615 ГК РФ, устанавливающая право арендатора передать свои права по договору аренды третьему лицу, к договору ссуды не применяется.
Однако в юридической литературе обращается внимание на возможность передачи ссудополучателем своих прав по договору ссуды третьему лицу. Так, М.И. Брагинский отмечает, что «п. 1 ст. 689 ГК называет одним из оснований заявления требования о досрочном расторжении договора безвозмездного пользования то, что ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. Отсюда от противного следует, что «с согласия» поступить подобным образом можно» <11>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<11> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 789.
Кроме того, отсутствие в статье 689 ГК РФ указаний на возможность распоряжения ссудополучателем своими правами по договору ссуды не исключает применение общих норм о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК РФ).
Вместе с тем в литературе отмечается, что требование о предоставлении имущества в пользование относится к числу требований, в которых личность кредитора имеет существенное значение, следовательно, в силу пункта 2 статьи 388 ГК РФ, уступка такого требования возможна только с согласия должника <12>.
--------------------------------
<12> См.: Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М.: Статут, 2003. С. 62.
Исходя из вышесказанного можно прийти к выводу, что ссудополучатель земельного участка не вправе передавать свои права по договору безвозмездного срочного пользования третьим лицам без согласия ссудодателя.
Таким образом, при осуществлении неправомерных действий по передаче прав на земельный участок без согласия ссудодателя ссудополучатель земельного участка может быть привлечен к административной ответственности на основании статьи 7.10 КоАП.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что круг субъектов, которые могут быть привлечены к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного статьей 7.10 КоАП, можно определить следующим образом:
1) субъекты права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения;
2) ссудополучатели;
3) арендаторы, заключившие договор аренды земельного участка до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации;
4) арендаторы, заключившие договор аренды государственного или муниципального земельного участка после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на срок менее пяти лет, с условием о необходимости согласия арендодателя на передачу арендных прав третьим лицам.
Кроме того, применение мер административной ответственности по статье 7.10 КоАП возможно лишь при дополнительном условии: если передача прав на земельный участок запрещена законом либо ее осуществление поставлено в зависимость от согласия собственника, но такое согласие не было получено.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
